Вещно право – сделки с имоти
Обзор
Услуги при сделки с имоти и всичко свързано с вещното право.
При сделките с имоти рискът почти никога не е в самия нотариален акт. Той е в това, което не е проверено преди него — непълна документална верига, вписана тежест, съсобственик, който не е дал съгласие, или предварителен договор, подписан при условия, които при отказ на продавача не дават реална защита.
Извършваме проверка на правното състояние на имота преди сделка, изготвяме и договаряме предварителни договори, и подготвяме сделката до изповядването пред нотариус. Работим както с покупко-продажби, така и с наеми, вещни права, съсобственост и делба.
Отделно внимание заслужават сделките с новостроящи се сгради, при които плащането предхожда завършването и защитата на купувача зависи изцяло от това как е съставен договорът.
Какво включва услугата
- Проверка на правното състояние на имота — документи за собственост, тежести, ограничения
- Предварителни договори за покупко-продажба и договаряне на условията
- Подготовка и придружаване на сделката до изповядването пред нотариус
- Сделки с новостроящи се сгради и договори с инвеститор
- Учредяване и прехвърляне на ограничени вещни права — право на строеж, право на ползване, сервитути
- Съсобственост, доброволна и съдебна делба
- Договори за наем — жилищни и търговски площи
- Етажна собственост и отношения с управителя на сградата
- Ипотеки и обезпечения върху недвижими имоти
- Придобиване на имоти от чуждестранни лица и дружества
- Владелчески и ревандикационни искове
- Данъчни и такси аспекти на сделката
За кого е предназначена услугата
Купувачи и продавачи на жилищни и търговски имоти; инвеститори и купувачи на етап строителство; съсобственици, които искат да прекратят съсобственост; наемодатели и наематели на търговски площи; както и чуждестранни лица и дружества, придобиващи имот в България.
Често задавани въпроси
Какво се проверява за имота преди покупка?
Документите за собственост и приемствеността им назад във времето, вписаните тежести — ипотеки, възбрани, искови молби, наличието на съсобственици и на съгласие от съпруг, съответствието между документите и кадастъра, статутът по действащия устройствен план и наличието на строителни книжа. При наследствен имот се проверява и кръгът на наследниците. Проверката е за деня на изповядването, не за деня на предварителния договор.
Купувам на етап строителство. Какво трябва да пише в договора?
Точно описание на обекта и на общите части, ясен график на плащанията, обвързан със завършени етапи, а не с календарни дати, срок за завършване с конкретни последици при забава, качество и степен на завършеност, ред за приемане, гаранционни срокове, както и какво се случва при неизпълнение — включително възможност за прекратяване и връщане на платеното. Обезпечаването на плащанията е отделен въпрос, който се решава според конкретния инвеститор.
Предварителният договор задължава ли продавача да прехвърли имота?
Предварителният договор поражда задължение за сключване на окончателен договор и при отказ изправната страна разполага със съдебен път за обявяването му за окончателен. Практическата стойност на този път обаче зависи от това дали имотът междувременно не е прехвърлен на трето лице. Затова наред със самия договор се обсъждат и мерки, които намаляват този риск.
Съсобственик съм и другите не искат да продадат. Какви са ми възможностите?
Съсобствеността се прекратява по доброволен ред или по съдебен, чрез делба. Съдебната делба протича на етапи и изходът зависи от това дали имотът е реално поделяем, а когато не е — от възлагането или от публичната продан. Преди да се тръгне по този път си струва да се прецени какво би получил всеки при всеки от възможните изходи, защото това често променя готовността на страните да се споразумеят.